Tasas y alquileres en Obamaland

Hace una semana que estoy en discusión con un gran amigo y colega sobre la situación de Estados Unidos.

La controversia entre estos dos amigos pasa por si una bajada de tasas compensa el efecto riqueza negativo que han tenido en EEUU. Para los no-economistas el efecto riqueza es el aumento o disminución de tu consumo por aumento o disminución de tu patrimonio neto o riqueza neta.

Mis argumentos: Si conseguís que la tasa de los mortgage baje lo suficiente, por ejemplo, al 1%, entonces la cuota de un préstamo bajará lo suficiente como para reactivar el consumo. Para evitar sobre endeudamiento es imprescindible un downpayment lo suficientemente alto como para que antes de cerrar la casa con llave y entregárselas al Banco, te lo pienses dos veces.

Los argumentos de él: El problema es que nadie quiere comprar nada. La caída generalizada de la riqueza fue tal, que nadie quiere poner ni un dólar para comprar absolutamente nada. Por más que la tasa sea cero, nadie arriesga a comprarse una casa cuyo valor al cabo de un tiempo puede que sea la mitad de la deuda.

Puede que mi amigo tenga razón. Es tan grande el pánico que nadie compra, ni aunque le financies el 100%. La demanda de crédito desapareció. La deflación está ahí, en la mente de todos.

Pero hay un ángulo de este problema que expongo:

Las cuotas hipotecarias son las principales competidoras de las mensualidades por alquiler para un valor de inmueble determinado.

Una familia de clase media americana tiene dos posibilidades: Se compra una casa o alquila una casa. La decisión podría ser casi financiera, sin embargo entran en juego otras variables muy subjetivas, como la estabilidad laboral, la previsibilidad de ingresos, los costos de oportunidad del dinero, y tantos otros.

Volvamos al 2008: tenemos un aumento generalizado de tasas, se empieza a disparar la morosidad bancaria y cada vez más gente presenta quiebra. Cierran la casa con llave y se la entregan al banco, foreclosure.

El efecto inmediato es un aumento en la demanda de viviendas en alquiler. La gente deja de pagar la hipoteca y prefiere alquilar. Los alquileres empiezan a subir y el precio de las viviendas empieza a bajar por el aumento de viviendas en remate judicial y por la caída de la demanda propia de tasas altas. Para cada nivel de tasa, hay una demanda de viviendas en alquiler y otra demanda de viviendas en venta.

Tres economistas de la FED calcularon el Rents to Prices ratio, que es el promedio de alquileres divido el promedio de precios de las viviendas para EE.UU. Estos economistas encontraron en Diciembre del 2007 que este ratio era demasiado bajo y estaba fuera de la tendencia de largo plazo. La corrección del precio de la vivienda y la consecuente subida de alquileres era inevitable. Demás está decir que con esa nota de siete páginas se hicieron bastante famosos durante el 2008 (en la última hoja de su nota, hay un gráfico sencillo que muestra el ratio).

¿Qué debería pasar para que se recomponga la demanda de vivienda en EE.UU? (Descartamos por obvio cualquier mejora en la economía real)

- Si los alquileres suben mucho, es posible que llegue un momento donde convenga comprar.
- Si las tasas bajan lo suficiente, es posible que las cuotas de las hipotecas sean mucho más atractivas que alquilar, más allá de la recesión y las pésimas condiciones económicas.
-Si el precio de las viviendas baja lo suficiente, es posible que las cuotas sean lo suficientemente baja como para que el trade off alquiler-compra quede definido en favor del segundo.
-Si se produce una combinación de todo lo anterior.

Como conclusión, creo que la decisión de vivienda propia versus vivienda alquilada es más una cuestión de costos (cuota vs alquiler) que una cuestión de efecto riqueza o bien de evolución del precio de las viviendas.

Si hoy estás pagando dos mil dólares de alquiler y sabés que por 1000 dólares de cuota de préstamo podrías tener la misma casa, creo que la decisión no la demorás, inclusive sabiendo que a futuro esa casa podría valer menos. Pero, como nadie sabe el futuro, es posible que quieras asegurarte esa operación antes que sea tarde.

Aquellos que ya compraron, tienen que tomar la misma decisión: o siguen pagando o alquilan.

Las tasas y los alquileres son la clave. Hoy las tasas no acompañan porque están demasiado altas y los alquileres no subieron lo suficiente como para revertir la tendencia o cambiar las decisiones de las familias.

El del 0.33%