sábado, 23 de mayo de 2009

El fracaso del plan de préstamos hipotecarios

Esta semana se anunció que Cristina lanzará un plan de préstamos hipotecarios a través del Banco Hipotecario. Los planes son utilizar los fondos del Anses para dar préstamos a tasa fija que van desde el 14% al 20%.

Los plazos para estos préstamos serán a un plazo mínimo de 15 años y un máximo de 20 años. Con estos datos ya podemos sacar cuentas.

Este cuadrito que ven a continuación es el cálculo de cuotas para comprar una casa de 60.000 Dólares a 18 años y con diferentes tasas de interés, que las verán en la parte de arriba del dibujo.



Lo que se ve es la cuota que resulta y los ingresos necesarios que el Banco Hipotecario te pedirá para, por lo menos, analizarte. Los ingresos necesarios son fáciles de calcular, ya que la cuota en relación a los ingresos totales rara vez supera el 30%.

Esas cuotas no incluyen seguros, ni siquiera los gastos. Así que podemos considerar este cuadro como optimista.

Hay dos cosas por analizar:

1) Si la vivienda a la que puede optar el cliente vale 60.000 dólares, entonces el plan de Cristina está destinado al primer decil. Según los ingresos necesarios que hemos calculado y que pinté de azul en el dibujo, con tasas de entre 15% y 20% necesitarás mínimo 10 lucas de ingreso familiar.

2) ¿Qué compramos con 60.000 Dólares? En Capital Federal, lo mejor que encontré en los clasificados de Clarin son 42 metros cuadrados en Almagro, con 35 años de antiguedad.
En La Plata, ciudad que conozco bien, te comprás un lindo departamento de 50 metros cuadrados dentro del casco urbano.

Sin embargo, está claro que esas no son viviendas que el primer decil quisiera comprar. Lo cual el plan es un fracaso.

Ahora le mismo cuadro pero con una casa de 30.000 Dólares.



Fijate, con tasas de 15% necesitas, como mínimo y siendo muy optimista, 5 mil pesos para poder comprarte algo de 30.000 Dólares.

¿Hay alguien que junte 5.000 pesos por mes y quiera comprarse algo de 30.000 USD? Lo dudo.

¿Qué hay que hacer, entonces?

Primero, tener préstamos al 5%. Segundo, profundizar el desarrollo de vivienda social para tener, no solo 500.000 familias beneficiadas, sino más bien 2 Millones. Por último, hay solo 60 mil viviendas próximas a iniciarse. Esto significa apenas 250.000 personas beneficiadas. Es poco Cristina, metele mucho gasto a vivienda de interés social. Multiplicá por diez la cantidad de viendas próximas a iniciarse.

Copiate de Perú, Colombia, o mirá el modelo de negocio de la Caixa Económica Federal de Brasil con tasas desde 6.5% fija en Reales.

Dando hipotecarios a los que tienen plata es difícil que reactivemos algo.

El plan hipotecario está condenado al fracaso.

El del 0.33%

19 comentarios:

pigouviano dijo...

Ya lo dijo Cavallo, el ídolo de la mayoría de los economistas argentinos, en una entrevista con Longobardi para C5N.
"En los dos años que siguen van a tener que tomarse todas medidas antipopulares". Está en Youtube y me hizo vomitar ese piece of garbage. Maldito destino el de la Argentina que esa basura no se haya dedicado a la contabilidad. Sicópata, asesino de niños y pobres.
Lo apoyan los más reconocidos economistas argentinos como Jorge Avila, Artana, lopez Murphy ...
Para esos doctores en economía siempre hay que tomar medidas impopulares.(¿Cuál de las tesis resultó ser relevante?¿Dónde está el efecto Lopez Murphy?¿Donde está la Funcion Artana? ¿El teorema de Porto-Machinea? Nada, nada, nada. Pura cháchara. Como quisiera leer la tesis de Machinea para cagarme bien de la risa de ese bobo que nos llevó al desastre junto con el sicópata, el chicago boy y el unthink tank de Fiel). Ellos dicen que a largo plazo e indirectamente van a beneficiar a los pobres y pum te suben el IVA a 35% o privatizan la UNLP y reducen el gasto de los Hospitales. Próximamente "Los economistas del decil superior" en los mejores cines.

sin dioses dijo...

En toda la zona "agropecuaria", la vivienda es un bien atado al precio de la soja. Con la soja rondando los 1100 pesos, se compran departamentos y se le pone llave y listo. Para que el acceso a la vivienda se posible necesitamos retenciones altisimas. Mas que con las 125, sino cualquier anuncio de prestamo hipotecario es en vano.

Adrian dijo...

sin dioses, para eso prohibamos al productor agropecuario comprar bienes inmuebles.

Que pena que gente tan obtusa sea la vanguardia iluminada del partido gobernante.

Stovokor dijo...

El problema es que los salarios ya no justifican que obtengas una casa. Merito de la devalueta.
El unico problema es psicologico. Querer algo que se fue, te devaluaron y no llegas mas.
Yo no quiero BMWs o Audis, uno se acostumbra y no sufre.
El deseo es el camino al sufrimiento. Hay que acostumbrarse a comer arroz o emigrar.

cincodemoscu dijo...

Completamente de acuerdo. El plan esta destinado al fracaso. Me parece que, como vos indicas, el eje del problema pasa por los resultados de la devaluación en lo que respecta a los precios relativos, o más específiicamente, a la razón precios de vivienda/salarios. Del 2002 para aca debe haber crecido una brutalidad. En el mejor de los casos, en los ultimos meses se dió vuelta la tendencia, pero por la caída en la actividad, mas que por el crecimiento de los salarios. En algún momento me voy a fijar si puedo hacer algunos números.

German dijo...

Como lego en la materia, acoto algunas cosas:

Primero: En el Interior (en los famosos "pueblos del interior", de donde soy yo) una casa no es tan cara como en capital federal. Con aprox. 150.000 pesos (dolares 40.000) se consiguen casas, y no necesariamente de las más feas.

Segundo: esto es más una pregunta que otra cosa: si se necesita un sueldo de 5500 pesos para tal fin: ¿es dable sumar sueldo de marido y sueldo de mujer? De esa forma, 2500 cada uno, no parece tanto.

No se. solo te pregunto por las dudas, y en todo caso para que me lo aclares...

Fede M dijo...

Adrian, no le pifie al tiro. Dése cuenta que el cuento ese del "sector donamizador" o del "sector competitivo" o "efecto holandés" o como usté quiera llamarle, genera ese problema. CUando usté tiene un sector que se independiza en ingresos, más que arrastrar al resto, lo aplasta. Porque le imprime su propia capacidad de compra al resto de la economía, y así no hay ingresos que aguanten. Lo comprobás en Nueva Córdoba, un barrio de departamentos (en gral para estudiantes aunque hoy más diversificado) donde el "Campo" oligopoliza el 60% de las propiedades. ¿Los valores? Vea, por un 2 ambientes se llega a pagar lo mismo que un condominio en Miami. El problema entonces, son las tasas, o es la valuación? Y la valuación quien la pone?, los ingresos de la clase media, o los sojeros qe se comieron el verso de la inversión en ladri-llos?
No sea obtuso hombre, hay que meter retenciones a full.

Adrian dijo...

Fede M, en primer lugar el campo invierte en ladrillos porque es la inversión pasiva más segura en la Argentina.

En segundo lugar es esa inversión en ladrillos y cosechadoras premium la que permitió al llamado modelo-k derramar (ahí que feo), generando en su momento una baja de la pobreza y esto último la permanencia en el poder del FPV.

De todos modos creo que tu frase "un sector que se independiza en ingresos" ejemplifica cabalmente el principal "defecto" del campo. Su independencia económica y por ende política.

Si la solución para el desbalance que genera la inversión de un sector, es sacarle SUS recursos para invertirlos desde el Estado en otra cosa, no te gastes, jamás nos vamos a poner de acuerdo.

sin dioses dijo...

Adrian no se trata de prohibir a nadie tener propiedades. Se puede hacer como en paises como en el Reino Unido, que el impuesto por la propiedad vacia sea casi equiparable a un alquiler. Por ende el precio bajaria.

carga frontal dijo...

Haber alumnos, repitan conmigo:

"El problema se llama carga frontal."

Y mientras no baje el costo del capital de largo plazo en argentina no se van a poder camprar bienes de capital en argentina.

Sigan inventando la rueda muchachos.

chubutense dijo...

cero, como dijo alguien mas arriba, un colectivero casado con una cajera de supermercado llegan a las cinco lucas.

Acá en MdP, cruzando 180, en Las Dalias, Faro Norte o Serena, por 35 lucas te comprás un chalecito con jardín y cochera. Y son lindos barrios (bah, depende de por donde cruces 180).

Igual, yo canalizaría los créditos por los gremios. Media MdP está hecha así y siempre salió bien (que me refuten ayj y Mariano T. sino, lo que son los complejos de casineros, el SEC y hasta los del SOIP).

Raul dijo...

Estoy de acuerdo que las tasas deberían ser del 5%, pero en ese caso el ANSES (los futuros jubilados) perderían plata ya que sería tasa negativa por la inflación. Por otra parte con U$S30.000 dificilmente podrías comseguir algo aceptable (acá en ciudad de Formosa por lo menos). Una solución para eso sería, como alguien mencionó más arriba aumentar los impuestos exponencialmente cuanto más propiedades se tengan y si más aún si no estan alquiladas. De ese modo se desalentaría el "ahorro" en ladrillos que tanto deforma la oferta de inmuebles.
Acá por lo menos mucha gente (de muchos ingresos por supuesto) se dedica a comprar inmuebles o terrenos y construir pequeños o locales y a los precios usurarios que los alquilan le da margen para invertir de nuevo en el mismo negocio y mantener la rueda de la concentración de inmuebles girando; mientras que por otro lado la gran parte de la población se ve obligada a suplicar al estado provincial que les "regale" una casa mal construida y desprovista de servicios como agua corriente, electricidad y ni soñar con asfalto.

Raul dijo...

Chubutense, quizas alla en el centro rico del pais con el sueldo de un colectivero y una cajera lleguen, acá ni a la mitad. Por otra parte MdP es una ciudad muy grande y turística por lo tanto me imagino que la oferta debe ser muy grande y por eso los precios no son tan altos. Acá (como en gran parte del pais fuera del centro rico) el unico constructor de viviendas es el estado.

Susana Horia dijo...

Con la llegada de otro gobierno en el 2011, centrista y promercado y suponiendo que ese gobierno sea reelecto, tendremos 8 años de cuentas públicas más prolijas, revaluación del peso, con lo cuál, la licuadora con que muchos especulan con la tasa fija en pesos no se si será tal y el tiro no les saldría por la culata. Por lo demás, el lento y tenue declive del dólar (excepto por la vuelta de volckerismo con las tasas para absorber la liquidez cuando se empiecen a recalentar los precios) haría más plausible el fortalecimiento de las monedas de los emergentes.

Anónimo dijo...

0,33 muy bueno tu artículo.
Yo creo que lo que mas atrae de estos créditos es que te protegen de la inflación.
Con una inflación de 10% anual en unos años terminás licuando la cuota.
Por otra parte, lo que ocurre es que los precios de los inmuebles están totalmente desfasados de los ingresos (en cualquier nivel social). Cobramos en pesos y las casas valen en dolares. Acceder no es un problema financiero, es un problema económico.
Saludos.
Ramiro

chubutense dijo...

Raúl, seguramente es como vos decís en otros lados (no se donde estás). Pero también las propiedades valen menos.

Pero pensá también en alguien con ingresos menores. Ponele de 3 y medio. Con 20 mil dólares te comprás un terreno, hacés una loza, le ponés cocina y baño y dividís las piezas. Después tenés una vida para comprar cerámicos o hacer otra planta a dos aguas. Así es como se construyó la mitad del país...

Además los créditos son para compra y reformas. ¿Cuantos cubos de loza hay en el GBA, o en MdP o Bahía, esperando un crédito para terminar la casa, o hacerle un departamentito arriba a los hijos?

Yo no se si puede plantear algo mejor (seguro que si, y 0.33 tiene razón en pedir mas oferta de vivienda "sociañ" - expresión horrible si las hay) pero tampoco hay que buscarle siempre el pelo al huevo, viejo.

pd: MdP como "centro rico" parece un poco excesivo, la ciudad tiene una estructura social parecida al conurbano más que a, ponele, Tandil. El turismo opera al revés de lo que planteás: infla lo precios. En el centro un 2 ambientes vale lo mismo que en capital. Solo si te alejás tenés precios como el que digo.

Anónimo dijo...

chubutense
si y no
si, desde los 70s es asi
no, desde los 50s a los 70s lo que primo fue la autoconstruccion, anda al martillo por ejemplo
los precios, cruzando 180 el problema es la seguridad basicamente, igual que si queres comprar en avellaneda o aldo bonzi (sin desmerecer ninguno), o cerca del centenario (ahi vivi a 2 cuadras, y me crie con la unica villa de los 60s al lado del turco ale)
y, en cuanto a lo que decis, exacto lee arrriba, fue Tandil, gracias a los Carlos dejo de serlo, entre otras cosas

ayj

chubutense dijo...

Bueno, ayj, entonces con mas razón, si lo que prima es la autoconstruccioón, con créditos de 25 lucas y cuotas pagables le das aire a mucha clase media baja que o ya tiene un lote, o puede comprarlo y armar algo.

Y se canalizara por gremios sería mas racional. Al fin y al cabo, el tano-chalet será muy lindo pero está mal hecho ¿Cuantos conocés sin humedad de cimientos? Las torres de casineros en los andes o las del SEC en tierra del fuego (escuché que el diseño es un plagio a le corbusier) son un fierro...

Lo de la seguridad es cierto, pero no es algo que deba plantearse el hipotecario a la hora de lanzar lineas de créditos. Y guarda que yo vivo en barrio Don Bosco, muy cerquita de San Juan y el mes pasado levantaron tres autos de mi cuadra. Y San José, donde balearon a esa kiosera no es muy lejos...

Chiclana dijo...

Sin Dioses: será que solo los políticos K pueden tener muchas propiedades?

Estos créditos sirven si ya tenés ahorros pero no llegás. De otra manera los veo insuficientes.