domingo, 25 de enero de 2009

Tasas y alquileres en Obamaland

Hace una semana que estoy en discusión con un gran amigo y colega sobre la situación de Estados Unidos.

La controversia entre estos dos amigos pasa por si una bajada de tasas compensa el efecto riqueza negativo que han tenido en EEUU. Para los no-economistas el efecto riqueza es el aumento o disminución de tu consumo por aumento o disminución de tu patrimonio neto o riqueza neta.

Mis argumentos: Si conseguís que la tasa de los mortgage baje lo suficiente, por ejemplo, al 1%, entonces la cuota de un préstamo bajará lo suficiente como para reactivar el consumo. Para evitar sobre endeudamiento es imprescindible un downpayment lo suficientemente alto como para que antes de cerrar la casa con llave y entregárselas al Banco, te lo pienses dos veces.

Los argumentos de él: El problema es que nadie quiere comprar nada. La caída generalizada de la riqueza fue tal, que nadie quiere poner ni un dólar para comprar absolutamente nada. Por más que la tasa sea cero, nadie arriesga a comprarse una casa cuyo valor al cabo de un tiempo puede que sea la mitad de la deuda.

Puede que mi amigo tenga razón. Es tan grande el pánico que nadie compra, ni aunque le financies el 100%. La demanda de crédito desapareció. La deflación está ahí, en la mente de todos.

Pero hay un ángulo de este problema que expongo:

Las cuotas hipotecarias son las principales competidoras de las mensualidades por alquiler para un valor de inmueble determinado.

Una familia de clase media americana tiene dos posibilidades: Se compra una casa o alquila una casa. La decisión podría ser casi financiera, sin embargo entran en juego otras variables muy subjetivas, como la estabilidad laboral, la previsibilidad de ingresos, los costos de oportunidad del dinero, y tantos otros.

Volvamos al 2008: tenemos un aumento generalizado de tasas, se empieza a disparar la morosidad bancaria y cada vez más gente presenta quiebra. Cierran la casa con llave y se la entregan al banco, foreclosure.

El efecto inmediato es un aumento en la demanda de viviendas en alquiler. La gente deja de pagar la hipoteca y prefiere alquilar. Los alquileres empiezan a subir y el precio de las viviendas empieza a bajar por el aumento de viviendas en remate judicial y por la caída de la demanda propia de tasas altas. Para cada nivel de tasa, hay una demanda de viviendas en alquiler y otra demanda de viviendas en venta.

Tres economistas de la FED calcularon el Rents to Prices ratio, que es el promedio de alquileres divido el promedio de precios de las viviendas para EE.UU. Estos economistas encontraron en Diciembre del 2007 que este ratio era demasiado bajo y estaba fuera de la tendencia de largo plazo. La corrección del precio de la vivienda y la consecuente subida de alquileres era inevitable. Demás está decir que con esa nota de siete páginas se hicieron bastante famosos durante el 2008 (en la última hoja de su nota, hay un gráfico sencillo que muestra el ratio).

¿Qué debería pasar para que se recomponga la demanda de vivienda en EE.UU? (Descartamos por obvio cualquier mejora en la economía real)

- Si los alquileres suben mucho, es posible que llegue un momento donde convenga comprar.
- Si las tasas bajan lo suficiente, es posible que las cuotas de las hipotecas sean mucho más atractivas que alquilar, más allá de la recesión y las pésimas condiciones económicas.
-Si el precio de las viviendas baja lo suficiente, es posible que las cuotas sean lo suficientemente baja como para que el trade off alquiler-compra quede definido en favor del segundo.
-Si se produce una combinación de todo lo anterior.

Como conclusión, creo que la decisión de vivienda propia versus vivienda alquilada es más una cuestión de costos (cuota vs alquiler) que una cuestión de efecto riqueza o bien de evolución del precio de las viviendas.

Si hoy estás pagando dos mil dólares de alquiler y sabés que por 1000 dólares de cuota de préstamo podrías tener la misma casa, creo que la decisión no la demorás, inclusive sabiendo que a futuro esa casa podría valer menos. Pero, como nadie sabe el futuro, es posible que quieras asegurarte esa operación antes que sea tarde.

Aquellos que ya compraron, tienen que tomar la misma decisión: o siguen pagando o alquilan.

Las tasas y los alquileres son la clave. Hoy las tasas no acompañan porque están demasiado altas y los alquileres no subieron lo suficiente como para revertir la tendencia o cambiar las decisiones de las familias.

El del 0.33%

15 comentarios:

guillermo dijo...

No se como es el problema en USA, pero la situacion debe ser bastante parecida a lo que pasa ahora en el UK en muchos aspectos. Aqui el gobierno les tiró una parva de dinero a los bancos para mantener la economia activa y que no se caigan, pero los bancos no lo prestan para mantener balance, y no se prestan entre ellos porque no saben cuanta deuda podrida tiene la competencia. Por eso se está prestando mucho menos en hipoteca, y es muy dificil conseguir una. Eso limita mucho las ventas, porque solo puede comprar quien tiene el cash. En cuanto a los alquileres, durante el boom se construyeron demasiados departamentos (lo que aqui se alquila mas facil)que estan saliendo al mercado ahora, mas la oferta extra de gente que se tiene que mudar y no puede vender, por lo que trata de alquilar= oferta muy distorsionada, precios que caen. Tus conclusiones sobre comparar alquilar a comprar, tasas, alquileres, etc, son correctas en cuanto a principios clasicos de oferta y demanda, pero en la situacion actual, con agujeros enormes en las cuentas de los bancos, dificultad de credito, inseguridad de empleo, etc, me parece tienen que corregirse bastantes cosas grandes antes de que oferta y demanda y comparacion de compra vs alquiler vuelvan a ser factores decisivos en la opcion.

guillermo dijo...

Aparte de lo que dice tu amigo, que todo el mundo esta con tanta incertidumbre que nadie se arriesga a comprar nada grande.

Anónimo dijo...

Cuánta queda afuera de corrección en elprecio de los inmuebles? No está ya buena parte descontado? Acá recién empezamos y como se hizo todo desapalancado,la agonía será lenta, cuándo les empiece a doler el bolsillo por las expensas y viendo como se apuran en terminar muchos edificadores antes que la situación empeore, el aumento de la oferta tendría que corregir precios.
Vendo Acciones de Consultario: Flor de Empome se mandó Costantini con su "Refugio de Valor". La verdad que es para felicitarlo, salió al mercado en el momento justo, antes del descreme, un maestro en el arte de vender ilusiones el dueño de Nordelta. Y ahora, tenemos al Estado redistribuidor de socio en este barrio "chic", pobre Eduardo, se quedó sin su exclusividad....

manolo dijo...

0.33%
¿Toman en cuenta el stock de deuda existente?
El problema de la incertidumbre laboral tiene que ver con lo que ya se adeuda y no se puede cancelar con la entrega del bien.
Un abrazo

agarrar el cuchillo por la hoja.. dijo...

mientras esta cayendo...

En muchos casos el valor presente de la perdida de capital esperada pesa mucho. Los futuros de RE todavia te estan dando caidas muy importantes para los proximos meses. Casi un anio de stock de casas sin vender, y en aumento, te da un panorama bastante desalentador del precio spot.

Pero lo que decis con respecto al arbitraje es cierto, y por eso el componente housing del PCE (Owners Equivalent Rent) aun no ha caido.

Le gente alquila en vez de comprar. Te recuerdo que housing es mas de un tercio del indice de precios. Cuando el fenomeno que vos estas esperando se produzca las presiones deflacionarias, al menos medidas por este indicador, pueden agravarse porque la gente va a empezar a comprar nuevamente y va a aumentar la oferta en alquiler.

Por ultimo, despues de analizar estos procesos en US, uno no puede mas que agarrarse la cabeza cuando se entera que ya hay una asociacion de damnificados por los ultimos prestamos dados en argentina para compra de vivienda hace menos de dos anios atras.

Los argentinos tenemos una forma muy particular, por decirlo de alguna manera, de enfrentar cuelquier tipo de problema de mercado.

El del 0.33% dijo...

Guillermo, es posible que en EEUU haya bancos en serios problemas para prestar. BofA, Citi sin dudas lo tienen. Sin embargo tenés bancos un poco más sanos como Wells Fargo que necesitan seguir rentabilizando balance. No conozco el caso inglés, pero me parece que más que un problema de oferta de crédito es de demanda de crédito.

Anónimo 8:36 creo que la respuesta a tu comment te la da el Anonimo 14:45. Aparentemente todavía hay espacio para la corrección de precios.

Sin embargo, creo que con bajas tasas se producirá el arbitraje alquiler/cuota que expuse y es posible que los precios en un futuro cercano empiecen a frenar su descenso.

En algún momento la vivienda será lo suficientemente barata como para que no solo la gente que necesita una para vivir compre, sino también los "busca renta" de siempre lo hagan.

A propósito: el precio promedio de los inmuebles en Manhattan aumentó en el 2008 17%. El precio promedio de los inmuebles en el casco histórico de Madrid aumentó 26%, mientras que en el resto de españa la caída promedio fue de 12%.

El del 0.33% dijo...

Manolo, el stock de deuda se viene licuando en pèrdidas en los bancos.

Anónimo dijo...

En Japon la crisis hipotecaria duro 10 años; En America puede durar 20 años.

Rodrigo dijo...

El planteo de 0.33% es correcto, pero en el medio está el factor tiempo.

Cuánto tiempo va a pasar en un mercado sobreofertado para que un alquiler sea más caro que una hipoteca?

Además, está crisis la originaron la falta de controles sobre los destinatarios de créditos.

Cómo hacés para convertir a sujetos de crédito no confiables (en una economía con actividad en caída y desempleo creciente) en sujetos confiables.

A mi juicio, sólo con préstamos hipotecarios del sector estatal. En teoría, en los años próximos, la banca privada va a tener que demostrar que no da préstamos a cualquiera para volver a ser confiable, lo que puede ser razonable pero es económicamente contractivo y socialmente excluyente.

Saludos,
H

Anónimo dijo...

Acaban de aparecer los datos de diciembre.
Lo positivo: cayeron inventarios de casas sin vender de 11,5 a 9,3 meses.
Lo negativo: precios cayeron 15 % en los ultimos doce meses.

guillermo dijo...

Un comentario con respecto a prestar y pedir prestado. Para pedir prestado en grande (hipoteca) uno tiene que estar confiado en la estabilidad de ingreso. Para prestar a largo plazo el banco tiene que estar seguro de que el prestamista puede pagar. En esta epoca (hablo de Inglaterra, pero se me ocurre que en todo el hemisferio norte es lo mismo) en que el desempleo se esta desbocando, ambas cosas son dificiles.

Anónimo dijo...

Correcto Guillermo. Por eso, entre otras cosas, son tan altos los spreads no obstante ser tan bajas las tasas de la FED. De la mano de ello estan subiendo los NIM (Net Ineterest Margin) de los bancos. Fijate que si descompones el resultado de los bancos las perdidas no vienen por el margen de intermediacion tradicional, sino por perdidas por deterioro de cartera. Esto da soporte a la critica de Leijonhufvud a esta politica monetaria.

Horacio Aldo Cingolani dijo...

33, amigos:
Entiendo que la idea de ustedes es que este blog puede ser seguido más o menos fácilmente aun por no economistas.
Yo no tengo incorporado el vocabulario técnico de la esta especialidad, pero me gusta y me parece entender bastante sus conceptos.
Si la cosa es como yo lo entiendo, mi sugerencia es de que hagan un blog donde los autores pongan sus definiciones de términos (puede ser incorporando comentarios a medida que los términos aparecen) para que todos podamos entender mejor.

Yo trato de poner (mis) conceptos elementales de economía para que la gente de artepolítica podamos entender parecido. ¿podrían verlo (si no es mucho pedir) y hacer comentarios?
http://argentinosindependientes.blogspot.com/2009/01/los-mercados-nota-7.html
son 7 posts. Gracias

El del 0.33% dijo...

Anónimo me diste una idea para un post. El net interest margin está creciendo de lo lindo.

En Pala.. dijo...

Jan. 27 (Bloomberg) -- Wells Fargo & Co., the second-biggest U.S. home lender, has been prevented from lowering mortgage rates faster because it can’t keep up with demand and the costs of making home loans are rising, an executive said.

Lenders are more uncertain about how many applications will be rejected amid the weak economy and housing slump, which boosts their expenses, Cara Heiden, co-president of the San Francisco- based bank’s home-loan unit, said in a telephone interview. At the same time, applications industrywide are at a five-year high, more than mortgage companies can handle after waves of staff reductions.

“We in the mortgage industry, we are all building capacity” after cutting back as home sales and prices plunged, Heiden said yesterday.

While the average rate on a mortgage hit a record low this month, the disparity with 10-year Treasury yields hasn’t been this big during a period of Federal Reserve monetary policy loosening since 1982. That’s led consumers and lawmakers, including Rep. Maxine Waters, a California Democrat, to say that banks should be offering even lower rates, especially after the Treasury allocated $250 billion for capital injections so they could step up lending and curb the U.S. recession.